come aprire un B&B

Guida completa e aggiornata su come aprire un B&B partendo da zero


Aprire un bed and breakfast, in Italia, dove il turismo è considerato una vera e propria risorsa economica, potrebbe essere una buona idea per integrare il proprio reddito, oppure per realizzare una vera e propria attività professionale.

Ma come orientarsi, tra leggi nazionali e leggi regionali e, soprattutto, quali sono le differenze tra un’attività di integrazione di reddito e una vera e propria attività d’impresa?

Con la guida che segue scopriamo tutto ciò che è necessario conoscere per aprire un bed and breakfast e iniziare a guadagnare da subito.

Prima di tutto, però, è necessario precisare che l’apertura di un bed and breakfast è normata da 19 leggi regionali (e due provinciali per le Province di Trento e Bolzano) diverse tra loro e da un decreto legge (il Dlgs 79/2011 successivamente modificato). Tutte queste norme, con alcune differenze, regolamentano “le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici“.

Le direttive regionali, infatti, sono libere ciascuna di fissare criteri differenti per l’esercizio del B&B: numero di posti letto (da 6 fino ad un massimo di 20), numero di camere (in genere 3 ma si può arrivare anche a 6) e di varie altre caratteristiche relative ai luoghi e dell’attività.

La burocrazia è dunque vasta. Ma vediamo più nel dettaglio quegli aspetti essenziali che regolamentano la materia nei suoi concetti più generali.

Meglio aprire un B&B o un affittacamere?

Come visto nella definizione più generale di bed and breakfast, queste strutture ricettive extra alberghiere sono fortemente legate al concetto di gestione familiare e di struttura abitativa di residenza.

Il B&B, quasi in tutte le regioni, impone la residenza del proprietario all’interno dell’immobile (o in un immobile nelle immediate vicinanze). Il numero delle camere può variare a seconda del luogo: in Piemonte, ad esempio, è possibile gestire l’attività non professionale di B&B ed affittacamere entro le 3 stanze e 6 posti letto, con alcune differenze. Per i B&B al di sopra delle tre stanze sarà necessario disporre della partita IVA dedicata. Il limite sarà comunque di sei stanze, al di sopra delle quali si uscirà dalla categoria.

Per gli affittacamere, invece, la forma non imprenditoriale del servizio è accettata solo se svolta in forma occasionale e non continuativa. E in non più di due appartamenti posti nello stesso stabile, con un massimo di tre camere e sei posti letto.

In generale, gli affittacamere disposti su più appartamenti si considerano come strutture professionali da gestire con partita IVA mentre i B&B, all’interno dell’abitazione di residenza, possono venire gestiti in forma non imprenditoriale osservando le principali regole che li governano.

Alla domanda se sia meglio aprire un B&B oppure un affittacamere, la risposta va dunque prima di tutto cercata a partire dalla struttura di cui si dispone (ad esempio camere in più nella casa d’abitazione, una dependance, etc.) e dal tempo da dedicare per la gestione.

Quanti soldi servono per aprire un B&B?

Quali che siano le leggi che normano l’attività di bed and breakfast, ogni regione  richiede che gli immobili utilizzati per il B&B siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza relativi alle varie stanze. Inoltre è richiesta, sempre, una superficie minima disponibile in rapporto ai posti letto, così come la presenza di alcuni arredi di base.

Il fatto di ospitare “a casa propria” deve comunque garantire agli ospiti un accesso diretto alle loro stanze, senza che siano attraversati servizi o camere destinate alla famiglia che ospita.

I bagni, al pari di alcuni componenti d’arredo necessari, devono offrire un servizio minimo garantito (vasca da bagno o doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water… etc.). E se si supera un certo numero di posti letto (o stanze), almeno un bagno deve essere destinato ad uso esclusivo degli ospiti.

Per farsi un’idea piuttosto precisa di quanti soldi servono per aprire un’attività di B&B, conoscere tutte queste informazioni prima di partire diventa essenziale.

Intanto il costo iniziale varierà al crescere del numero di stanze che si mettono a disposizione dell’attività di B&B.

Poi bisognerà verificare quali interventi sono necessari (adeguamento strutturale, tinteggiature, impiantistica, etc.), che richiedono un costo variabile a seconda del tipo di opera richiesta, a cui potrebbe aggiungersi il costo di un professionista (geometra, architetto, etc.) e il costo delle pratiche da avviare con il Comune. Infine bisognerà valutare l’acquisto degli arredi (letti, materassi, armadi, tv, etc.) e l’iscrizione a qualche circuito dedicato per farsi conoscere: booking.com, bebitalia.com, etc.

A seconda di quale sia la condizione di partenza varieranno anche i costi d’avviamento, che tuttavia possono essere anche ridotti nel caso in cui le stanze a nostra disposizione siano già funzionali all’avvio dell’attività. In questo caso sarà soltanto necessario iniziare l’attività, completando l’iter burocratico per diventare un bed and breakfast riconosciuto a tutti gli effetti.

Aspetti da considerare quando si parte da zero

Quando di parte da zero nel dover gestire una nuova attività di bed and breakfast, spesso ci si trova ad affrontare alcune situazioni del tutto nuove: in parte questo fatto è dovuto al dover condividere alcuni propri spazi con estranei, una condizione che se non si dispone di una dependance indipendente può richiedere un periodo di adattamento.

Soprattutto, però, bisognerà imparare a governare tutte quelle attività di gestione delle stanze necessarie ad offrire sempre alloggi di qualità.

La pulizia dei locali adibiti a B&B di norma deve essere quotidiana, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa (due o tre volte alla settimana) ma sempre ad ogni cambio di ospite. Queste norme comportano una certa organizzazione dei locali lavanderia e sono operazioni che necessitano di un certo tempo. Anche per le colazioni, che sono sempre richieste, bisogna fissare un orario e rendersi disponibili per la loro preparazione: generalmente dal mattino presto fino ad un’ora prestabilita a metà mattinata. La gestione delle stanze deve dunque essere considerata attentamente in termini di tempo e lavoro da dedicare.

I bed and breakfast non professionali, per rispettare il carattere saltuario dell’attività come previsto dalla normativa, devono osservare un’interruzione del servizio per un certo numero di giorni l’anno (il numero varia da regione a regione), anche non consecutivi. Questa norma non è prevista per le attività imprenditoriali, ma nel caso di attività familiare rimane un aspetto da valutare, specie in termini di calcolo potenziale del profitto derivante dall’attività (inteso come a pieno regime).

Creare un perfetto bed and breakfast e avviare l’attività è tuttavia solo l’inizio: da qui sarà necessario promuovere la struttura, gestire le prenotazioni, interagire con i clienti: tutte situazioni che necessitano di tempo ed organizzazione e che è bene immaginare già in fase di progettazione.

Che documenti servono per aprire un B&B?

Consultata la legge regionale in materia di B&B e avendo compreso, da soli o tramite l’ausilio di un professionista, quali sono gli eventuali adeguamenti necessari alla struttura, ciò che basterà fare per avviare l’attività di B&B sarà formalizzare le pratiche necessarie, come richiesto dal proprio Comune. Ovviamente si tratta della situazione in cui si vuole aprire un B&B non professionale, poiché in caso di attività imprenditoriale sarà necessario, prima di tutto, avviare l’attività d’impresa.

Successivamente bisogna recarsi allo sportello SUAP del Comune di pertinenza per ritirare la modulistica necessaria per la Dichiarazione di Inizio Attività.

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), oggi, è la nuova procedura che sostituisce la vecchia DIA (Denuncia di Inizio Attività) e garantisce un’apertura immediata della struttura ricettiva.

Alla SCIA va allegata la documentazione necessaria per la completa definizione della pratica e anche in questo caso gli allegati variano da regione a regione: in certi casi può bastare la sola planimetria dell’abitazione con il contratto di proprietà o di affitto, in altri, più stringenti, può essere richiesta copia della polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore dei clienti.

Fatto questo non resta che avviare le pratiche per l’eventuale classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza. Anche per la gestione di queste pratiche ci sono differenze tra Regione e Regione.

E tutto questo a quali costi? Abbastanza contenuti: alcuni Comuni possono applicare un diritto di istruttoria per la gestione della SCIA variabile da 30 a 150 euro.

Si può trasformare la propria casa in un bed and breakfast?

Da come si è visto analizzando la normativa e le caratteristiche che deve possedere un bed and breakfast, trasformare la propria casa in un B&B è assolutamente possibile. Alcune abitazioni possiedono già le caratteristiche, ma in altre si può comunque intervenire, adeguandole.

Dovendo ristrutturare la propria abitazione si può pensare ad un’operazione mirata che, al contempo, permetta di ricavare nuovi spazi per la residenzialità e al contempo una mini struttura ricettiva. In altri casi può essere sufficiente soltanto una riorganizzazione della casa che preveda l’inserimento di alcuni elementi di successo.

La quasi totalità delle prenotazioni oggi avviene attraverso internet. La scelta di una struttura o di un’altra si basa così semplicemente su aspetti legati alla presenza di una determinata tipologia di servizi, dalla comprensione di un’offerta di qualità e da un arredamento di gusto estetico interessante. Un consiglio? Dopo aver deciso di trasformare la propria casa in un bed and breakfast e aver affrontato la burocrazia e le ipotesi di spesa, l’ultima cosa da fare è prestare cura ai dettagli, offrendo una presentazione esaustiva, ricca di immagini reali e una descrizione dettagliata dei servizi.

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